子供が都内の私立の中学に合格をして通学のため16年前に購入したマンションが有ります。
子供の成長に合わせ、親子で狭いながら過ごした思い出のある都内の便利なマンションです。
すでに子供は独立しているので、このマンションをどのようにするか考えています。
結論から言うと売却に決めましたが、今回いい経験でしたので備忘録として、不動産と言う資産の売却で色々悩み考え検討をしたことを残します。
同じような方、またこれからマンション購入を考えているかたも参考にして下さい。
売却への迷い
そもそも売却した方が良いかを悩みました。
都内の中央区のとても交通の便の良い1LDKのマンションですが、現在は不動産バブルなのでしょうか？
数年前オリンピック後辺りなら数百万円の値上がりでしたが、現在は2倍弱の相場のようです。
都心の駅から5分以内のマンションは資産価値として、これからも下がることはないでしょう。
「だったら売って儲ければいいじゃん」と思うかもしれませんが、昨年MAで数千万の収入を全て正直に申告した結果、恐るべき税負担が有ることに思い知らされました。
また、今売却か、または賃貸に出し10年後ぐらいに売却か、迷いました。
皆さんは10年後どちらが得だと思いますか？
以下、検討した結果を記します。
一次的収入への税負担
長年経営をしてきた会社のMA売却益は、苦労をしてきた退職金のように私は思えるのですが、税務署にとっては一律収入に対し税負担を課して来ます。
それが、不動産売却益であろうと株式の売却益であろうと収益があるところには分離課税で約20％の課税をしてきます。
また国税ばかりでなく地方税もかかり、それに付随して健康保険税も上がり月々約7万円程度納めるようになります。
医療費負担率も上がりました。
年金生活者としては、後から追っかけて取られるので痛いです。
株とか不動産の売却益は２０％の国税が掛かってきます。（不動産の場合購入後5年以内の売却だと４０％）
それに上記のもろもろの税負担で約３０％は税金で持っていかれると考えた方が良いです。
今のマンションを10年間賃貸にしてその後売却した場合とすぐに売却をした場合の損得勘定をしてみました。
不動産を10年間賃貸とした場合
であれば、不動産賃貸と言う手もあると考えました。
賃貸に出せば利回り4％程度の不動産賃貸収入が得られます。 所有のマンションではと家賃17万円ぐらいが相場です。
その場合の年間不動産所得を想定して見ました。
まだ物件は築16年なので、あと10年、築26年まで賃貸で不動産所得を得て、その後売却をした場合の想定もして見ました。
10年後の不動産相場はどうなるか分かりませんが、現状のレベルで築26年の売却益を1000万円と少し少なめに見積もって見ました。
不動産を現相場で売却をした場合
2024年6月現在、都心のマンション相場は以前より上昇しました。
2年前ぐらい前に比べて私のマンションも相場的に 1500万円ぐらい上昇してるようです。
今後マンション中古相場がどのようになるかは分かりませんが、世の中のインフレ推移、資材費の高騰と中国人の移住需要を含め相場が上がることは有っても下がることはないと思います。特に都内の利便性の良いマンションはこれからも価格が上昇して行くでしょう。
10年後のマンション売却の 2,425万円の収益より少ないと思うかもしれませんが、現時点で2,000万円入って来るので、それを投資信託などに回した場合の10年後を考えて見ます。
売却益を株や投資信託などに回した場合の10年後は
今年からの新NISAは政府の施策としてとても良いものです。10年20年早く出してほしかったですね。
不動産を10年間賃貸とした場合の方が有利のようですが、売却で得た利益を株や投資信託に投資した10年後を試算して見ます。
私は2021年12月よりネットで楽天証券で投資を始めました。
最初Youtubeの動画で１０バーガーなどを見てその気になり馬鹿な投資で４０万円程度勉強代を払いました。
その後色々、少額ですが投資をして来て概ね勉強ができて来ました。
勉強代以降の運用は、投資元本317万円に対し現在の評価額は436万円で投資の年利換算をすると14.7％程度です。
では売却益を新NISAの満額1800万円で10年間運用した場合を試算して見ました。
年利何パーで運用できるかがカギですが、現在までの利回りを適用すると（単位は万円）
投資額1800万円に対し10年後14.7％の利回りで運用できれは5142万円になり3,342万円儲かります！
これでしたら、不動産賃貸より売却でこちらの選択が良いです。
もし消極的に考え、10年を通し7％の利回りでしか運用できなかった場合はどうでしょうか、
投資額1800万円に対し10年後7％の利回りで運用すれは、それでも3005万円になり1,205万円儲かります！
結論
不動産を今売却するか、10年後まで賃貸にして売却するかを検討して見ましたが結論として売却を決めました。
二つの選択を以下にまとめてみました。
以上で現相場で売却を決めましたが、以下も考えられます。
- 10年後不動産相場がもっと上昇して10年後の売却益がもっと得られる場合、または現状より下落する場合
- 株式相場がもっと上昇して10年後の投資収益がもっと得られる場合、または現状より下落する場合
将来は分かりませんが、現状を見据え自己責任で予想するしかありません。
今回、私のマンションの売却に関して色々とマンション売却の業者を検討しましたが、実績がNo.1 の三井のリハウスに依頼をしました。
今後、マンション売却にあたり、リホームなども有ると思います。また幾らで売却できるかも心配です。
経過をまた記事にしてゆきますので参考にしてくださいね。
このような検討が出来るのも幸せだと感謝しますが、日々将来を見越し歩む道を決めそれに対して努力して日々前進を心掛けることも大切です。
日本は長いデフレの期間を脱却してインフレへと変わりつつあるようです。
庶民としては生活防衛を考え色々の選択しから最善を考えて行くことは必要ですね。
まして年金生活者は、持てる資産を如何に維持していくかも考えなければなりません。
皆さんも日々研究をして時代を予測し最善の方法を選んでください。
同じ悩みの方、将来の不動産購入を考えている方、本記事が少しでもお役に立てば嬉しいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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